Por Doris Mejía | Opinión
El antiguo Hotel Trafalgar, ubicado en el corazón de Chamberí, Madrid, ha sido recientemente adquirido por un family office nacional, tras un proceso de transformación liderado por el grupo empresarial venezolano Orinoquia Capital, propiedad de Axel y Edric Capriles. Si bien la narrativa oficial, promovida por la propia Orinoquia y amplificada mediante publirreportajes, presenta esta operación como un caso de éxito de “reposicionamiento de activos” y “valor agregado”, un análisis más profundo revela un patrón preocupante de gentrificación y especulación inmobiliaria que afecta cada vez más a ciudades como Madrid.
Adquirido a principios de 2021, el Hotel Trafalgar, un establecimiento de tres estrellas orientado a clientes corporativos y afectado por la pandemia, fue transformado por los Capriles en 31 apartamentos turísticos. Esta transformación, que incluyó una reforma integral del edificio de nueve plantas y tres sótanos, con una superficie cercana a los 2.000 metros cuadrados, respondió, según Orinoquia, a la necesidad de crear un activo “versátil y moderno” adaptado a las nuevas demandas del mercado. Sin embargo, cabe preguntarse si esta “modernización” no es más que una fachada para la creación de un producto inmobiliario de lujo destinado a un público exclusivo, en detrimento de la oferta de alojamiento asequible para los residentes de Madrid.
La ubicación del edificio, en la calle Trafalgar 35, cerca de la plaza de Olavide y en un barrio que se ha convertido en uno de los más “de moda” de la capital, es un factor clave en esta estrategia de gentrificación. La proximidad a barrios como Malasaña, Almagro y Justicia, conocidos por su ambiente bohemio y su oferta cultural, convierte a la zona en un objetivo atractivo para un grupo reducido de inversores que buscan capitalizar el auge del turismo y la demanda de viviendas de lujo.
La “alta rentabilidad” a costa de la vivienda asequible: ¿Quiénes se benefician realmente?
La gestión de los apartamentos turísticos del antiguo Hotel Trafalgar está a cargo de Welcomer Group, otra empresa propiedad de la familia Capriles. Esta integración vertical del negocio, desde la adquisición y reforma del edificio hasta la gestión de los apartamentos, permite a la familia Capriles maximizar sus beneficios, controlando todos los aspectos de la operación. El nuevo propietario, cuya identidad no ha sido revelada, tiene previsto mantener el uso turístico del edificio, dada su “alta rentabilidad”. Sin embargo, esta rentabilidad se obtiene a costa de la reducción de la oferta de viviendas para alquiler a precio asequible en la ciudad.
La transformación de edificios residenciales en apartamentos turísticos, como en el caso del Hotel Trafalgar, contribuye a la escasez de viviendas en alquiler y al aumento de los precios en el mercado inmobiliario. Los residentes locales, especialmente aquellos con ingresos medios o bajos, se ven cada vez más desplazados por la presión de un mercado dominado por inversores que buscan maximizar sus ganancias a corto plazo. La “alta rentabilidad” que plantean ciertos grupos inmobiliarios, como el de la familia Capriles, solo beneficia a un pequeño entorno de inversores y empresas, mientras que la mayoría de los ciudadanos se ven afectados por la falta de opciones de vivienda asequible.
Los apartamentos del antiguo Hotel Trafalgar, totalmente equipados y amoblados, con uno o dos dormitorios, terraza privada y cocina integrada, están diseñados para atraer a un público con alto poder adquisitivo, ya sea para estancias cortas o de media duración. Este tipo de alojamiento, que se presenta como “versátil” y “moderno”, se aleja de las necesidades reales de la población local, que busca viviendas asequibles y estables. La proliferación de apartamentos turísticos en barrios céntricos como Chamberí contribuye a la transformación del tejido social y a la pérdida de la identidad de los barrios.
Orinoquia Capital: pioneros en la especulación inmobiliaria disfrazada de “flex living”
Edric Capriles, socio fundador de Orinoquia, describe el proyecto del Hotel Trafalgar como un “buen caso de estudio” para una estrategia de inversión en “reposicionamiento de activos” y “valor agregado”. Sin embargo, esta narrativa autocomplaciente oculta la realidad de un modelo de negocio que se basa en la especulación inmobiliaria y la gentrificación de barrios céntricos. Orinoquia se presenta como una empresa pionera en España en la inversión y operación de activos de “flex living”, un término que busca maquillar la transformación de viviendas en productos inmobiliarios de lujo para un mercado globalizado.
La creación de Orinoquia Real Estate SOCIMI, su vehículo insignia en el sector, y el desarrollo de los primeros vehículos de inversión profesionales “especializados en alojamiento alternativo y alquileres de corta y media duración”, son ejemplos de cómo Orinoquia ha capitalizado la creciente demanda de apartamentos turísticos y la falta de regulación en este sector. Hace unos años, según Edric Capriles, “muy pocos eran los inversores que querían entrar en este asset class y a los bancos les costaba entender el producto”. Hoy en día, este tipo de inversión se ha convertido en uno de los más atractivos, impulsado por la falta de control y la permisividad de las administraciones públicas.
Orinoquia no solo se dedica a la transformación de hoteles en apartamentos turísticos. También opera en el “segmento de rehabilitación integral de edificios singulares” y obra nueva en los barrios más prime de Madrid a través de la empresa Gran Roque. Esta empresa ha protagonizado operaciones como la de Lagasca 38, Pablo Aranda 3, Barquillo 12, Fernando VI 10 & 19, Españoleto 19 y Paseo de las Acacias 51, entre otras. Todas estas operaciones se caracterizan por la creación de viviendas de lujo en barrios céntricos, contribuyendo al aumento de los precios y la exclusión de los residentes locales.
La rotación de activos y la expansión del imperio inmobiliario de los Capriles
La venta del antiguo Hotel Trafalgar se enmarca dentro de la estrategia de “rotación de activos” de Orinoquia. Hace unos años, la familia Capriles vendió 40 apartamentos turísticos en Barcelona, así como otro edificio en Malasaña destinado al alquiler de corta y media estancia. Esta estrategia de compra, transformación y venta de inmuebles permite a Orinoquia obtener importantes beneficios a corto plazo, alimentando un ciclo de especulación inmobiliaria que afecta negativamente a la ciudad.
El regreso de los Capriles al mercado residencial en venta, tras haber liquidado sus grandes proyectos de lujo en la capital española, es otra muestra de su capacidad para adaptarse a las fluctuaciones del mercado y aprovechar las oportunidades que ofrece la falta de regulación. Hace un año, a través de Orinoquia Capital, adquirieron un edificio de oficinas en la calle José Silva, donde invertirán 11,5 millones de euros para transformarlo en 20 viviendas de lujo con precios entre 550.000 y 800.000 euros. Este tipo de proyectos, destinados a un público exclusivo, contribuyen a la elitización de los barrios y a la expulsión de los residentes con ingresos medios o bajos.
A principios de este año, Orinoquia Promociones adquirió un edificio residencial en Bretón de los Herreros 23 para transformarlo en doce viviendas de lujo, con una inversión total de 16,2 millones de euros. Aunque la empresa afirma que su objetivo es centrarse en el segmento medio alto del mercado residencial, con precios entre 600.000 y 900.000 euros, estas cifras siguen estando fuera del alcance de la mayoría de los ciudadanos de Madrid. La proliferación de este tipo de proyectos de lujo solo beneficia a un pequeño grupo de inversores y contribuye a la creación de una ciudad cada vez más desigual y segregada.
El auge del “flex living” y la inacción de las administraciones públicas
Orinoquia no es la única empresa que se beneficia del auge del “flex living” y la falta de regulación en el sector del alquiler turístico. Grupo Impar, también de capital latinoamericano, ha irrumpido con fuerza en este mercado, adquiriendo tres inmuebles en el centro de Madrid (Doctor Cortezo 15, Santa Engracia 84 y Glorieta de Quevedo 8) para transformarlos en alojamientos turísticos. Al igual que Orinoquia, Grupo Impar ha regresado al mercado residencial de lujo, adquiriendo un edificio a Colonial en la calle Sagasta para promover pisos de lujo.
La proliferación de empresas como Orinoquia y Grupo Impar, que se dedican a la compra y transformación de edificios residenciales en alojamientos turísticos o viviendas de lujo, es un síntoma de la falta de control y la inacción de las administraciones públicas. La ausencia de una regulación efectiva que limite la expansión del alquiler turístico y la especulación inmobiliaria está contribuyendo a la gentrificación de los barrios, al aumento de los precios de la vivienda y a la expulsión de los residentes locales.
Es necesario que las autoridades competentes tomen medidas para frenar este proceso y garantizar el derecho a la vivienda para todos los ciudadanos. Se deben implementar políticas que limiten la conversión de viviendas en alojamientos turísticos, que promuevan la construcción de vivienda social y que regulen el mercado inmobiliario para evitar la especulación y el aumento descontrolado de los precios. La ciudad no puede ser un espacio exclusivo para inversores y turistas, sino que debe garantizar el acceso a una vivienda digna y asequible para todos sus habitantes.
El futuro de los barrios de Madrid está en juego. Si no se toman medidas urgentes para frenar la gentrificación y la especulación inmobiliaria, la ciudad perderá su diversidad, su identidad y su carácter. Es necesario que los ciudadanos, las organizaciones sociales y las administraciones públicas trabajen juntos para construir una ciudad más justa, inclusiva y sostenible, donde el derecho a la vivienda esté garantizado para todos.
